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跨境房地产投资信托基金(REITs)―给中国房地产业带来的机遇

2008-02-02|用益信托工作室

估价及顾问服务

房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts, REITs)在美国和澳洲有着较长时间的成功发展经验,亦被证明为有效的房地产投资工具。近年来,REIT已经趋于国际化,在日本、新加坡、南韩以及最近的台湾都纷纷成立了REITs,香港和马来西亚亦制定了REITs的法律结构。美国、澳洲、日本和新加坡REITs的回报率表现皆优越于股市或直接房地产投资。

在亚洲,传统的大规模地产投资多集中于上市房地产公司。自亚洲金融危机之后,房地产市场逐渐成熟与透明,伴随着国际房地产投资分散化的趋势,国际房地产投资基金对亚洲房地产市场寄予了更大的期望。在这种环境下,REITs已经或者正在亚洲各国萌芽,发展。

REITs 与上市房地产公司的区别

REITs 是一种集合资金的投资模式,主要投资于回报率稳定的物业如办公楼、商城、旅馆、物流中心和住宅物业等。 REITs 投资者的主要收益来源为房地产租金收入及其资本增值。 由于大部分REITs 的收入都会回馈信托持有人,因此REIT 的分红会较其它上市投资工具为高且相对的平稳。 同时,REITs 的专业基金经理会设法促进REITs 的收益,以增加其价值。 REITs通常在证券交易所上市,因而较一般直接房地产投资,能为投资者提供更好的流动性。

REITs 与普通上市房地产公司的主要区分如下:

特性REITs上市房地产公司
投资政策有限制。如REIT需要额外融资,须得到基金持有人的许可,且投资产业必须与投资策略一致。没有限制。 可自由投资在物产、空置土地、房地产开发和其它非相关物产的企业活动。
分红政策分红分配率必须至少有90% 。分红较高。分红分配率由董事会确定, 而且经常变动。分红较低。
企业管理方法REITs 是"信托" 。企业管理具透明度,为得持有人的信任,要求独立委托人任命监督操作和保障财产。"企业" 。 由于董事会通常由主要股东控制,公司管理方法的水平不一致。
投资风险房地产市场风险。

除房地产市场风险之外,包括了房地产开发、商务和财务风险。

回报率结构主要为分红及少许资本收益,回报率相对较稳定。主要为资本收益及少许股息/分红,回报率相对较不稳定。
最高负债比率通常REITs都有最高的负债比率限制。一般REITs的负债比率低于上市房地产公司。无最高负债比率限制。由于参与房地产开发,故负债比率较REITs高。

REITs 的吸引力

业主及发展商可以以REITs形式重组其房产物业,从而改善资产负债表及增加资金流动性。 新资金可用于房地产收购、企业扩张、旧物业修复及更新,或其它更高增值的投资与房地产发展。把房地产以REITs重组 能充分发挥该房产之隐藏价值,同时通过REITs的股分保留其控制权得。以上种种的优点促使REITs在世界各地蓬勃发展起来。目前,REITs在多个国家已被公认为有效的房地产投资工具,并为业主及发展商提供更多的融资管道。

由于REITs的价值主要取决于其房产价值,通过其高透明度的投资政策,使REITs能在接近其资产净值(Net Asset Value)的水平交易。REITs为上市房地产公司提供了另一种企业结构的选择,比如一些上市房地产公司的股票市值远低于该公司的房地产的资产净值,透过资产转让把房地产注入REITs,可以提高该房产的价值,从而提高了股东的回报。由于受限于投资政策,REITs不可参与房地产与空置土地的开发,因而REITs的投资风险会较上市房地产公司为低,相应回报率(Required Rate of Return)亦会较上市房地产公司为低。较低的相应回报率及资金成本使到REITs在物业收购方面有成本的优势。

对机构投资者和一般投资者而言,REITs的主要吸引力包括:高股息、收入稳定、合理增长潜力、低成本的房地产物业投资、较灵活的投资策略及税率优惠。

中国大陆房地产的机遇

随着REITs在亚洲的蓬勃发展,高质量级投资物业的需求也随着增加。尽管亚洲发展迅速,但REITs在亚洲国家的发展仍为初级阶段。在这个初行阶段,强劲的需求将会降低REITs的资金成本,从而让亚洲REITs在国内或国外的房地产收购上较其它直接房地产投资者更有竞争优势。

中国强劲的经济增长和乐观的前景,为房地产的长远发展提供了坚实的基础。中国房地产的高回报率吸引了跨国企业的投资。在中国大陆主要城市,一些投资物业的回报率可达7 %至12 % , 相对于现时新加坡的REITs的平均回报率 (4 %到5%)及在香港的REITs预计回报率 (据领汇REIT估值为6%至7%),中国大陆的房地产物业回报率高出200到500基点,高回报率使到中国的房地产物业相对有吸引力。高增值 / 高回报率的物业收购有助于REITs的回报率提升及长期增长。通过成熟物业整体收购,在风险控制方面,机构投资者获得的最大好处是其可以有效地避免土地开发市场中,开发商财务和管理的不透明所形成的巨大的开发风险,只承担投资风险,满足了其低风险的前置要求。同时在投资回报方面,机构投资者在取得稳步上升的出租率和租金水平所带来的投资回报的同时,作为物业持有人通过长期持有的方式能够分享到中国房地产资本市场强大的资本升值潜力。

随着国家宏观调控针对地产投资35%自有资本金底线、“四证”齐全、主体结构封顶后方可销售、加息等一系列宏观调控政策的出台,长期依赖于银行的国内地产开发商开始感受到了前所未有的资本压力。2004年1-10月,中国国内贷款、定金及预收款项合计在房地产开发投资中的比重超过六成,达61.3%,比宏观调控前的2004年1-2月份非但没有下降,反而提高2.7个百分点。房地产开发信贷的收紧,限制了房地产开发资金的上升及增加了开发成本,更加速了中国国内的房地产开发商寻求其它非银行的融资管道。

目前中国尚无REIT的法律制度 ,现有的集资投资模式如信托计划模式,封闭式产业基金模式和上市房地产公司模式都有各自的局限, 如《信托法》中对信托合同的200 份的限制;信托计划的公募限制;产业投资基金类的法律制度不完善; 上市房地产公司的对外投资不得超过公司净资产的50%等。 因此, 跨境房产投资信托基金可能是解决现时内地开发商所面对的问题同时体现资产价值的一种办法。因此,一些中国房地产公司正计划在香港和新加坡推出跨境REITs。

目前可行的跨境REITs体系

现时在亚洲,日本、新加坡及韩国的REITs市场发展比较完善。虽然香港REITs比较迟起步,但香港致力发展成为区域的REITs中心,以配合其国际金融中心与大陆桥梁的竞争策略。香港证监会最近放宽了REITs跨境地产投资限制并提高了REITs的最高负债比例由总资产的35%提升至45%,排除了香港相对其它亚洲国家作为REITS中心的劣势。 地域限制的消除及负债比例的提升给予国际房地产投资机构在香港成立房地产投资组合的机遇,也提供了中国房地产商集资及套现的管道。

新加坡当局一直积极鼓励外国公司将境外的房地产透过新加坡REITs (S-REITs)的架构在新加坡上市。为了提高新加坡作为亚洲首选的REITS中心及竞争优势,当局提供了一系列鼓励外国投资者的措施和降低成立成本及税务优惠。这些优惠包括:免除个人投资者于S-REITs分红的所得税;免除S-REITs物业出售的印花税;对外国非个人投资机构的税率由20%降至10%等措施以吸引更外本地及外地REITs在新加坡上市。

与S-REITs相比,香港REITs (HK-REITs) 没有特别的税务优惠,但是 HK-REITs 的分红及资本增值将不会被征税, 亦无对外国投资者代扣代缴税费 (withholding-tax) 。如透过特定目的载体(SPV,是为资产证卷化设立的有限责任公司)持有房地产物业,HK-REITs 规例容许物业销售印花税由 3.75% 降至 0.2%。

HK-REITs及S-REITs两种模式的比较

法例香港 REIT新加坡 REIT
地产区域限制
最低持有年限2年
对股份持有限制跟挂牌的限制持有多过5%的股东需知会REIT 经理
房地产投资比例至少90%资产净值至少90%REIT收入
分红比例至少90%总收入(扣税后)至少90%REIT收入
最高负债比例 (%)45%总资产35%总资产
税收优惠无   但在香港税制下分红及资本增值不用被扣税

从比较可以看出HK-REITs 和S-REITs的模式各有所长, 相对于S-REITs 35% 的最高负债比例,HK-REITs较高的最高负债比例(45%) 容许更灵活的资金运用及透过外币杠杆及资产负债配对提供更有效的外汇风险对冲。

随着HK-REITs和S-REITs相继推出利好跨境房地产投资的政策,这不单提供了中国开发商另一个融资的管道, 也同时提供外国投资者在将中国房地产投资组合在外国上市的渠道。

尽管跨境REIT的出现提供了种种房地产投资的管道及优惠,但中国繁杂的税务,财务制度的非透明性,区域之间的文化差异,较为贫乏的专业物业管理及资产管理的经验,构成中国发展商将房产境外融资和外国投资者来华收购房产的障碍。在这种情况下,聘请熟悉国情且国际知名的中介公司和房地产咨询公司将有助于协调,解决各个方面的问题。