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房地产信托产品常见的风控措施有哪些

2014-03-26|平安信托

房地产信托产品常见的风控措施有哪些?


在购买信托产品时,投资人常常会在推介材料中看到产品的若干风险控制措施,这一方面是信托公司宣传产品的手段;另一方面也是当产品一旦发生兑付风险时,投资者利益的保障。所以每一个投资者都应该清清楚楚的了解。


(1)实物抵押

这在房地产信托中比较常见,房地产公司会把手上的地皮、已经建好的楼盘或者商铺等拿出来作为抵押,来保障信托产品的安全,抵押物的价格都是通过专门的评估机构来定价。投资者应该关注抵押物本身的质量以及抵押率,前者主要包括该地块是否处于城市核心区,楼盘销售状况是否乐观等等;后者一般要求在70%以下,这样一是克服评估价值虚高等问题,二是抵押物一旦需要变现,是否足值的问题。


(2)第三方担保和个人连带责任担保

为规避融资方自身的经营风险,很多信托产品都要求第三方机构对融资方按时还款提供履约担保。担保方可为融资方的关联方,也可为专业的担保公司,一般来说实力较强的担保公司更为可信。另外,很多信托产品要求融资企业的实际控制人提供个人连带责任担保,以达到和企业“荣辱与共”的目的,但投资者需注意,该类担保需要融资人夫妻双方签字确认,以免在夫妻离婚时发生纠纷。


(3)股权转让

有些信托产品是通过购买部分股权方式的投资房地产企业,融资方再行把剩余股权质押给信托公司,或融资方直接把项目公司100%股权质押给信托公司,这样信托公司就可以完全控股项目公司。一般信托公司都会派专人监管融资方的财务章,公章及银行账户,所有的公司资金的使用都得经过其同意,这样就可以很大程度上面避免融资方的信用风险,比如说挪用资金,到期后不按时给付等。但投资者也需注意,当信托公司变身房地产企业股东时,市场风险或经营风险也会同步转移到信托资金上来,所以项目本身的质地就非常重要。


(4)结构化设计

所谓结构化设计,是指信托收益权进行分层配置。购买优先级投资者享有优先收益权,购买次级和劣级投资者享有劣收益权,一般由融资方投资。信托期满投资收益优先保证优先级受益人本金、预期收益及相关费用余额全部归劣级受益人;若出现投资风险也先由劣级投资者承担。


(5)帐户监管

项目所有收款账户预留信托公司财务经理印鉴;开通网上银行转账功能,预留不低于两道U盾,信托经理控制最后一道U盾。财务经理按约定,定期将监管账户中的资金划拨至项目公司日常帐户;日常帐户一般不作监管,但信托公司有查询权。


(6)委派董事

信托期间,信托公司派驻指定人员担任项目公司董事;项目年度经营计划、销售计划、预算计划、对外融资担保、重大资产处置、公司股权变更等重大事项需要董事会一致通过或派驻董事享有一票否决权。