房地产信托兑付压力究竟有多大

随着房地产调控的持续深入，限购政策导致成交量下降，银行开发贷收紧加剧开发商资金链紧张，必然影响到为其提供资金支持的信托公司。

2011年下半年以来，房地产信托风险已成为市场关注的焦点，部分项目显现风险苗头，建设进度或销售进度偏离预期，开发商不能按期偿还信托融资，信托公司被迫注入新的流动性，或者引入金融资产管理公司和地产基金“接盘”。一时间，传言此起彼伏，大有“山雨欲来风满楼”之势。

银监会对房地产信托业务的监管力度也一再升级，2011年下半年以来，先是要求所有的房地产信托项目实行逐笔“事前报备”，再逐个监测房地产信托项目，要求信托公司做到对房地产信托项目兑付风险“早发现、早预警、早处置”。对有兑付风险的项目，提前6个月设计风险化解方案。

时至今日，融资类的固定收益房地产信托产品，还没有出现一起未能兑付的案例，但“保兑付”牵扯了信托公司巨大的精力，也带给信托行业深刻的反思。

1.需要向自然人投资者兑付的部分低于3000亿元。

中国信托业协会公布的数据显示，截至2012年6月末，房地产信托余额为6751.49亿元，占全行业受托资产总规模的12.81%。

需要注意的是，6751.49亿元房地产信托余额中，包含开发商以资产认购信托计划劣后受益权的部分。因而，信托公司真正需要兑付的金额远低于此数。

信托行业通行的标准是，房地产项目融资抵押率不高于40%，也就是说，假定一个房地产信托产品采用结构化的“大信托”模式设计，开发商以资产认购的部分不低于40%。

扣除这一部分之后，还要扣除以单一资金信托（委托人包括银行理财计划，各种机构投资者等）方式投资房地产信托的部分，才是信托公司真正要向自然人投资者兑付的。

根据《中国信托业发展报告（2012）》课题组综合多个渠道来源数据进行的测算，信托行业需要向自然人投资者兑付的房地产信托余额低于3000亿元，兑付的高峰期是在2013年上半年。

房地产信托密集发行主要是在2010年及2011年上半年。2010年1季度末，房地产

信托余额才仅为2351.29亿元，2010年末增加到4323.68亿元，2011年6月末继续增加到6051.91亿元。此后，由于银监会开始加大监管力度，加之房地产调控的大环境，房地产信托余额快速增长的势头得到遏制，到2012年6月末为6751.49亿元。

房地产信托产品的期限多为2年左右，以此测算，2011年上半年新增的1700多亿元房地产信托中的大部分将在2013年上半年兑付，加上2010年发行的2年期以上的信托产品，预计2013年上半年将是房地产信托兑付的高峰期。

2.抵押物足值，流动性不足。

房地产信托项目在房地产调控的背景下，出现“问题”，原理非常简单：部分房地产信托资金主要用于房地产项目的前期投资，信托融资偿还依赖后续银行信贷资金注入，而房地产调控政策之下，银行开发贷资金因为种种原因迟迟未能注入，有的开发商在银行虽然拥有大量授信，但是银行并不实际放款；部分房地产信托在为开发商提供建设资金，房子建起来之后，遇到限购政策加之市场观望气氛浓厚，房子不能如期销售实现还款，也就不能如期偿还信托融资。

但是，应该看到，绝大多数信托公司控制了足值的抵押物。信托公司为房地产项目融资，通行的规则是抵押率必须低于40%，偏谨慎的公司一般规定抵押率必须低于30%。在“大信托”的模式下，房地产项目公司100%的股权都控制在信托公司手里，财务印章、银行账户均由信托公司掌握。

因而，大多数房地产信托面临的风险不是价值风险，而是流动性风险。这也是金融资产管理公司和地产基金愿意“接盘”的原因，补充新的流动性之后，一旦能“挺过去”，等到房地产市场回暖，这些项目本身是有价值的。

3.风险化解手段较多，房地产信托整体风险可控。

在信托公司控制了足值抵押物的情况下，风险化解主要就是注入新的流动性。目前，部分信托公司已经在发行基金化的产品，为暂时遇到流动性问题的开发商提供新的融资，让其先还掉原来的借款。信托公司之间基于市场化的选择，也有互相“接盘”的情况。值得注意的是，这类“接盘”，互相救助的色彩较淡，主要还是“接盘”方看中了项目本身的商业价值。

金融资产管理公司“接盘”，一般也不是直接从信托公司手中把房地产项目公司的股权买走，而是通过下属的平台给开发商进行一笔新的融资，让开发商先偿还掉信托融资，抵押物转移到金融资产管理公司手里，如果新的融资到期后开发商不能偿还，就处置抵押物。地产基金“接盘”与之类似。

在房地产信托兑付迫在眉睫，且又不能找到第三方提供流动性支持的情况下，多是由信托公司的大股东出面提供流动性支持，方法与前述类似。

不到万不得已，信托公司不会动用固有资金提供流动性支持，或者从投资者手中收购信托受益权。作为金融机构，信托公司必须高度重视市场声誉。

目前，房地产信托兑付压力较大的信托公司在固有资金的运用上都非常谨慎，不再进行流动性较差的长期投资，主要配置银行存款和高流动性的债券资产，目的就是以备不时之需。

由于房地产市场调控，房地产信托产品所投资的项目出现了流动性问题，信托公司采用多种手段帮助化解风险，力求投资者不受损失，是信托公司充分履行受托人职责的表现，不应该被理解为强化信托产品的“刚性兑付”。

若房地产信托产品最终不能实现预期收益，甚至出现本金亏损，如果是信托公司未能履行好受托人职责，比如，尽职调查存在失职，项目过程管理不善，信息披露不充分等，信托公司应动用信托赔偿责任准备金，甚至动用资本金赔偿投资者，而如果投资出现损失是因为市场原因，则风险应该由投资人自担。

本文摘自平安信托和21世纪传媒（《环球企业家》《21世纪经济报道》）联合发布之《2012中国信托业发展报告》

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